Матвей Савич: «Точечная застройка во Владивостоке надолго не приживется»

Губернатор Приморья Олег Кожемяко анонсировал новый краевой закон, который решит проблему точечной застройки. Глава региона заявил, что теперь жилое строительство будет осуществляться комплексно, вместе с социальной инфраструктурой. К сожалению, во Владивостоке в последние годы все больше развивается тенденция уплотнения точечной застройки.

Точечной застройкой называют метод урбанизации крупных городов, грубо говоря, сооружение новых зданий в уже сложившемся историческом районе. Конечно, такие квартиры пользуются спросом. Альтернатива этому – комплексная застройка (это с возведением новой социальной инфраструктуры). Многие архитекторы уверены, что «уплотнение» краевому центру не грозит: мол, на самом деле эта плотность и так очень мала.

– Есть ли перспективы развития Владивостока при существующей системе застройки?

– Дело в том, что Владивосток разбит на разные территориальные зоны, которые предназначены для разных целей согласно разработанному генеральному плану. Если какой-либо участок подходит для строительства высотки или группы домов, то застройщиком выполняется целый комплекс мероприятий по изучению участка, считается рентабельность. Если это выгодно, начинается проектирование и подготовка всей остальной разрешительной документации.

В процессе проектирования и согласования может возникнуть масса проблем: нехватка мощности для питания объекта, сложности прокладки водоснабжения и канализации, отсутствие школ в нормативной доступности, нет парковочных мест. Но если проект прошел все необходимые согласования в государственных органах, значит, стройка легитимна.

Конечно, точечная застройка является перспективой развития, но надолго она не приживется. Так как совсем не осталось подходящих по всем параметрам площадок. А если они и есть, то очень дорогие. Застройщики подтвердили, что цена в общем бюджете строительства может доходить за один земельный участок от 10 до 20%.

– Вы сказали, что застройщик сначала изучает, выгодно ли ему строительство объекта. Что это значит?

– Такие компании – это, прежде всего, коммерсанты, которые работают ради прибыли. Если по расчетам проект не выгодный, им нет смысла работать в убыток.

Участок выбран, что дальше?

– Согласование строительства и подведение коммуникаций одинаково по усилиям и на 25-ти этажный, и на 9-ти этажный дом?

– Застройщик не может построить сколько ему угодно этажей, так как есть ограничения. Например, те же самые парковочные места, отдаленность от мест технологического присоединения сетей, от школ и детских садов. Поэтому количество квартир всегда строго ограниченно. Но процесс согласования схож.

– Как застройщик получает разрешение на строительство?

– Собирает все необходимые документы, создает проект и подает все это в муниципалитет управления градостроительством. Через семь рабочих дней, если не будет замечаний, он получает разрешение. Это очень важный документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным в градостроительном кодексе.

Но здесь, опять же, все зависит от опытности застройщика и его компетентности при подаче документов. Кто-то получает разрешение со второго раза, а кто-то - с десятого или вообще его не получает.

– Проектно-сметная документация может отличаться от первоначального варианта к концу строительства?

- Да, цена может измениться уже в течение полугода, а не только к концу строительства. Например, с мая по октябрь этого года стоимость работ заливки бетона увеличилась в полтора раза.

Юридические тонкости

– В чем разница между заказчиком и застройщиком?

– Заказчик – это организация или частное лицо. Тот, кто заказывает само строительство объекта. А застройщик выполняет непосредственно строительные работы. Им может быть как сам заказчик, так и третье лицо. То есть главное отличие – это владение объектом.

– Есть ли какой-то процесс, чтобы доказать необходимость строительства объекта?

– Если речь идет о многоквартирном доме, доказывать нужно только технические характеристики: этажность, функциональные особенности, внешний вид, благоустройство этого объекта. Но это все решается со своей командой и маркетологами. Ведь все это ради того, чтобы объект был красив, выгоден и легко продался.

Построили. Как сдать?

– Кто и как рассчитывает подведение коммуникаций к строящемуся объекту?

– Расчет технологического присоединения к сетям производит сама ресурсоснабжающая организация. Это зависит от очень многих факторов. Например, от площади объекта строительства, отдаленности от городских сетей, рельефа, наличия свободных от обременения коридоров прокладки сетей, наличия необходимых мощностей, изношенностей сетей.

– На каком этапе строительства подводят коммуникации?

– Сначала идет процесс согласования всей документации самого объекта строительства. И только после этого ресурсоснабжающая организация готова принять документы. Там начинается новый процесс сбора «пакета бумаг» на электричество, воду и канализацию. В общем, присоединение коммуникаций часто происходит уже после завершения строительства.

– Какие этапы включает в себя ввод объекта в эксплуатацию?

– Сначала объект осматривает сам заказчик. Он проверяет работу всех систем и подписывает акт с застройщиком. Затем ему необходимо с органами исполнительной власти заключить очень важный документ о соответствии построенного объекта проектной документации. Далее объект регистрируют в государственном кадастровом реестре и выдают ему паспорт. В конце заказчик получает документ о праве собственности. Уже потом это все несется в управление градостроительством, где выдается акт ввода объекта в эксплуатацию.

– Что происходит, когда комиссия находит несоответствия уже при окончании строительства?

– Комиссия в строгом соответствии заявленному плану проверяет объект, все его фактические параметры. Если что-то не соответствует, то здесь два пути: либо корректировать проектную документацию, либо что-то переделать и изменить на самой стройке.

– Сколько времени занимает ввод дома в эксплуатацию?

– Если все документы в порядке, то всего семь рабочих дней.

– На данный момент Приморский край сохраняет лидирующие позиции по объему жилищного строительства в ДФО. Можно ли сказать, что строительная отрасль сегодня «чувствует себя хорошо»?

– На первый взгляд кажется так. Но проблем, на самом деле, масса. Основные и самые главные – это ключевая ставка, дорогие кредиты и снижение курса рубля. Вследствие этого увеличивающаяся стоимость стройматериалов, отток рабочей силы, сложности присоединения к сетям. Есть и другие риски. Например, получение поддельного оборудования. Но на данном этапе грех жаловаться. Ведь спрос на квартиры есть, иначе бы к нам не зашли российские застройщики.

Кадры, спутник, расширение Владивостока

– Смогут ли местные застройщики конкурировать с федеральными?

– Конкурировать смогут. У нас есть местные застройщики, которые еще дадут фору федеральным по качеству и скорости работы. Самая главная проблема – это кадры. Не хватает рабочих рук.

– Эта проблема как-то решается или пока только обсуждается?

– Сейчас есть понимание, что в отношениях с Северной Кореей у нас ожидается «потепление». И вроде уже весной должны состояться первые привозы людей. Проблема решается. Я уже работал с северными корейцами. Среди них встречаются большие профессионалы, которые ведут за собой, учат своих коллег. Они работяги. Ничего плохого сказать не могу.

– По вашему мнению, Владивосток необходимо расширять или точечно застраивать?

– Однозначно комплексное строительство. Недавно было принято изменение в градостроительном кодексе, которое позволяет на правовой основе выполнять комплексное развитие территорий. Это когда на большой территории все сносится, проектируется, согласовывается с администрацией города, а затем застраивается не только жилыми зданиями, но и объектами соцкультбыта. Думаю, это лучшее решение, которое позволит сделать наш город еще привлекательнее. За этим будущее!

– Появление города-спутника – лучшая перспектива для развития Владивостока?

– Да, это отличное решение. Люди там будут жить точно, потому что все объекты находятся в шаговой доступности. И сети там буду новые, что немаловажно. Очень удобно и комфортно во всех смыслах. Единственный сдерживающий фактор – рабочие места. Так как большинство жителей работают во Владивостоке. Поэтому надо думать в этом плане, развивать рабочие места ближе к месту поселения.